Mengapa Sewa Ruko Masih Jadi Pilihan Utama di 2025?
Ruko (rumah toko) tetap menjadi aset favorit para pebisnis maupun investor. Bagi pelaku usaha atau agen properti, sewa ruko adalah solusi efisien untuk memulai bisnis tanpa modal besar membeli properti. Bagi investor, ruko disewa menawarkan potensi keuntungan ganda: pendapatan sewa rutin dan kenaikan nilai properti jangka panjang.
Namun, menyewa ruko tidak cukup hanya melihat lokasi yang strategis. Legalitas, kondisi fisik, hingga detail kontrak adalah aspek penting yang harus diperhatikan. Artikel ini membahas panduan lengkap sewa ruko di tahun 2025—mulai dari cara memilih, menghitung biaya, sampai strategi investasi yang aman.
7 Hal Penting Sebelum Menyewa Ruko
Menyewa ruko (rumah toko) adalah langkah strategis bagi banyak pebisnis dan investor. Bagi pebisnis, menyewa ruko memberi fleksibilitas memilih lokasi strategis tanpa harus mengeluarkan modal besar untuk membeli. Bagi investor, ruko adalah aset properti komersial yang bisa menghasilkan pendapatan pasif melalui sewa.
Namun, tidak sedikit penyewa yang menyesal karena terburu-buru memutuskan. Mereka hanya melihat lokasi tanpa meneliti dokumen legal, kontrak, atau kondisi bangunan. Akibatnya, bisnis terhambat, biaya membengkak, bahkan harus pindah lokasi sebelum balik modal.
Agar hal ini tidak menimpa Anda, berikut adalah 7 hal penting yang harus diperhatikan sebelum menyewa ruko.
1. Cek Zonasi dan Peruntukan Lahan
Zonasi adalah hal pertama yang harus diperiksa. Pemerintah daerah menetapkan Rencana Detail Tata Ruang (RDTR) untuk mengatur peruntukan setiap area—apakah untuk hunian, perdagangan, jasa, atau industri.
Jika Anda menyewa ruko di kawasan yang tidak sesuai zonasi, izin usaha bisa ditolak. Misalnya, membuka kafe di area perumahan murni berisiko mendapat teguran warga atau bahkan sanksi dari pemda.
Tips praktis:
- Tanyakan ke pemilik ruko apakah sudah memiliki Kesesuaian Kegiatan Pemanfaatan Ruang (KKPR).
- Jika ragu, cek RDTR di website pemerintah kota/kabupaten.
Dengan memastikan zonasi sejak awal, Anda bisa menghindari risiko usaha dihentikan karena melanggar aturan tata ruang.
2. Periksa Legalitas Bangunan (PBG & SLF)
Legalitas bangunan adalah hal krusial berikutnya. Setiap ruko harus memiliki:
- PBG (Persetujuan Bangunan Gedung) – dulu disebut IMB. Dokumen ini menunjukkan bangunan dibangun sesuai peraturan.
- SLF (Sertifikat Laik Fungsi) – bukti bahwa bangunan aman digunakan, baik secara struktur, instalasi listrik, maupun fasilitas keselamatan.
Tanpa PBG dan SLF, risiko yang mungkin timbul antara lain:
- Bangunan tidak boleh difungsikan untuk usaha.
- Sulit mengurus izin usaha (NIB/OSS).
- Bisa terkena sanksi administratif hingga pembongkaran.
Tips praktis: Jangan hanya percaya pada ucapan pemilik, minta salinan dokumen legal bangunan sebelum menyewa.
3. Pastikan Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) Sudah Lunas
Banyak penyewa mengabaikan hal ini, padahal tunggakan PBB bisa menimbulkan masalah administratif. Misalnya, jika Anda ingin mengurus izin tambahan, dokumen PBB sering diminta sebagai lampiran.
Langkah aman:
- Minta bukti pembayaran PBB 2–3 tahun terakhir.
- Cek apakah ada tunggakan yang bisa menjadi beban di kemudian hari.
Ruko dengan PBB lancar menandakan kepemilikannya sehat dan tidak bermasalah.
4. Ketahui Izin Usaha yang Dibutuhkan
Tidak semua usaha bisa langsung dijalankan begitu saja. Ada beberapa kategori usaha yang memerlukan izin tambahan:
- Restoran, café, atau rumah makan → biasanya butuh TDUP (Tanda Daftar Usaha Pariwisata) dan izin lingkungan (SPPL/UKL-UPL).
- Klinik atau apotek → wajib ada izin operasional dari dinas kesehatan.
- Bengkel atau usaha dengan limbah → mungkin butuh izin lingkungan lebih detail (AMDAL).
Jika ruko berada di lokasi yang mendukung perizinan (misalnya di zona perdagangan/jasa dengan dokumen lengkap), proses perizinan usaha akan lebih mudah.
5. Lokasi, Akses, dan Ketersediaan Parkir
Faktor lokasi tetap menjadi penentu utama keberhasilan bisnis. Ruko yang berada di pinggir jalan utama dengan traffic tinggi tentu lebih menarik dibanding ruko di dalam gang sempit.
Hal yang harus diperhatikan:
- Aksesibilitas: mudah dicapai kendaraan pribadi maupun transportasi umum.
- Visibilitas: terlihat jelas dari jalan utama, terutama untuk usaha ritel.
- Parkir: area parkir luas untuk mobil dan motor sangat memengaruhi kenyamanan pelanggan.
Jangan lupa juga memperhatikan perkembangan kawasan. Ruko di kawasan yang terus berkembang (misalnya dekat industri, perumahan baru, atau pusat komersial) biasanya lebih cepat meningkatkan nilai dan demand sewanya.
6. Teliti Isi Kontrak Sewa
Kontrak adalah dokumen yang mengikat hubungan Anda dengan pemilik ruko. Banyak penyewa menandatangani kontrak tanpa membacanya dengan detail, padahal di dalamnya terdapat klausul penting yang bisa merugikan.
Poin penting dalam kontrak:
- Durasi sewa: biasanya 1–3 tahun, tanyakan opsi perpanjangan.
- Kenaikan harga sewa: pastikan tertulis jelas (misalnya 5–10% per tahun).
- Renovasi & perawatan: siapa yang menanggung biaya perbaikan dan renovasi.
- Denda & pembatalan: ketahui konsekuensi jika Anda terlambat membayar atau ingin mengakhiri kontrak lebih awal.
Tips praktis:
- Selalu minta kontrak hitam di atas putih, jangan hanya kesepakatan lisan.
- Jika perlu, konsultasikan kontrak dengan notaris atau konsultan properti.
7. Periksa Kondisi Fisik Bangunan
Jangan hanya mengandalkan foto atau deskripsi iklan. Lakukan survei langsung dan cek hal-hal berikut:
- Listrik: apakah daya listrik cukup untuk kebutuhan usaha Anda.
- Air & sanitasi: periksa ketersediaan air dan saluran pembuangan.
- Ventilasi & pencahayaan: penting untuk kenyamanan pelanggan dan karyawan.
- Struktur bangunan: apakah ada retakan besar atau kebocoran.
Setelah pemeriksaan, buat Berita Acara Serah Terima (BAST) lengkap dengan foto kondisi bangunan. Ini akan menjadi bukti jika di kemudian hari ada perselisihan dengan pemilik.
Cara Menghitung Biaya Sewa Ruko
Menghitung biaya sewa secara akurat akan membantu Anda membuat proyeksi bisnis yang realistis.
Rumus sederhana:
Biaya sewa = (Harga pasar per m² x Luas ruko) + Biaya tambahan (service, pajak, iuran)
Contoh:
Harga pasar Rp150.000/m² per bulan, luas ruko 60 m².
→ 150.000 x 60 = Rp9.000.000 per bulan.
Tambahkan biaya service Rp500.000 → total Rp9.500.000/bulan.
Tips: Selalu bandingkan harga dengan listing ruko sejenis di kawasan sekitar agar tidak membayar lebih mahal dari harga pasar.
Keuntungan & Risiko Investasi Sewa Ruko
Investasi properti masih menjadi salah satu pilihan populer di Indonesia. Dari sekian banyak jenis properti, ruko (rumah toko) menempati posisi istimewa karena bersifat ganda: bisa digunakan untuk usaha sekaligus disewakan. Namun, seperti halnya investasi lain, investasi sewa ruko memiliki dua sisi: keuntungan yang menarik sekaligus risiko yang perlu diwaspadai.
Sebelum Anda memutuskan untuk berinvestasi, pahami dulu apa saja keuntungan dan risiko dari investasi ruko berikut ini.
Keuntungan Investasi Sewa Ruko
1. Potensi Pasif Income yang Stabil
Ruko yang disewakan dapat menghasilkan pendapatan pasif rutin setiap bulan atau tahun. Selama ruko berada di lokasi strategis, permintaan sewa biasanya tinggi, sehingga potensi kekosongan rendah.
2. Nilai Properti Cenderung Naik
Properti, khususnya di kawasan berkembang, hampir selalu mengalami apresiasi nilai dari waktu ke waktu. Artinya, selain mendapat penghasilan sewa, Anda juga bisa memperoleh keuntungan dari kenaikan harga jual ruko di masa depan.
3. Multifungsi: Bisa Disewakan atau Dipakai Sendiri
Tidak seperti apartemen atau kos-kosan, ruko sangat fleksibel. Jika tidak disewakan, Anda bisa menggunakannya sendiri untuk membuka usaha. Bahkan, sebagian investor membeli ruko dengan strategi pakai lantai bawah untuk usaha, lantai atas untuk tinggal atau disewakan.
4. Permintaan yang Stabil di Kawasan Produktif
Ruko di kawasan industri, perumahan padat, atau pusat perdagangan selalu dibutuhkan. Tenant seperti minimarket, apotek, klinik, hingga restoran waralaba menjadi penyewa yang potensial dan cenderung mencari lokasi permanen.
5. Diversifikasi Investasi
Bagi investor yang sudah memiliki aset lain seperti rumah atau tanah, menambah portofolio ruko bisa menjadi bentuk diversifikasi investasi properti. Ini membantu mengurangi risiko jika satu aset tidak menghasilkan sesuai harapan.
Risiko Investasi Sewa Ruko
1. Lokasi yang Kurang Strategis
Ruko di lokasi yang salah (misalnya jalan sepi atau akses sulit) bisa berakibat fatal. Ruko bisa kosong lama tanpa penyewa, dan biaya perawatan tetap harus ditanggung pemilik.
2. Biaya Perawatan dan Pajak
Meski disewakan, pemilik tetap memiliki kewajiban membayar Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) dan menanggung sebagian biaya perawatan. Jika bangunan perlu renovasi besar, biaya ini bisa menggerus keuntungan sewa.
3. Risiko Kekosongan Penyewa
Tidak ada jaminan ruko selalu terisi. Saat kosong, Anda kehilangan pendapatan sewa tetapi tetap menanggung biaya rutin. Risiko ini biasanya lebih kecil jika ruko berada di kawasan yang benar-benar hidup secara ekonomi.
4. Persaingan Tinggi
Jika terlalu banyak ruko dibangun di satu kawasan tanpa diimbangi permintaan, risiko oversupply bisa muncul. Hal ini membuat harga sewa turun atau tenant pindah ke tempat lain yang lebih murah.
5. Legalitas & Perizinan
Ruko tanpa dokumen legal lengkap (PBG, SLF, status zonasi, atau izin usaha tenant) bisa menimbulkan masalah hukum. Misalnya, usaha penyewa bisa ditutup paksa, yang pada akhirnya merugikan pemilik ruko.
Cara Meminimalkan Risiko
Agar investasi ruko Anda lebih aman, berikut beberapa langkah bijak:
- Pilih lokasi yang sudah terbukti hidup (kawasan industri, perumahan, atau komersial).
- Cek legalitas: pastikan ruko memiliki PBG, SLF, dan bebas masalah hukum.
- Hitung ROI realistis: jangan hanya tergiur harga murah, perhatikan juga potensi sewa per tahun.
- Pilih pengembang terpercaya yang menghadirkan kawasan dengan konsep kota mandiri sehingga demand selalu terjaga.
Tips Negosiasi Kontrak yang Aman
Sebelum menandatangani kontrak sewa ruko, pastikan Anda menegosiasikan beberapa poin penting agar terhindar dari kerugian:
- Durasi & Perpanjangan – Pastikan ada klausul yang memberi Anda prioritas untuk memperpanjang sewa dengan harga wajar.
- Kenaikan Harga – Negosiasikan besaran kenaikan sewa ruko per tahun agar tidak melonjak terlalu tinggi.
- Renovasi & Perawatan – Tegaskan siapa yang bertanggung jawab atas biaya perbaikan atau renovasi bangunan.
- Pembatalan & Denda – Mintalah klausul yang jelas jika salah satu pihak ingin mengakhiri kontrak lebih cepat.
- Dokumentasi Tertulis – Hindari kesepakatan lisan, pastikan semua tercatat dalam kontrak resmi.
Dengan negosiasi yang cermat, kontrak sewa ruko akan lebih aman dan menguntungkan kedua belah pihak.
Checklist Praktis Sebelum Tanda Tangan
Sebelum resmi menandatangani kontrak sewa ruko, ada beberapa hal penting yang wajib Anda periksa. Checklist ini bisa membantu memastikan semua aspek aman dan menguntungkan:
- Legalitas Ruko
- PBG (izin bangunan) & SLF (sertifikat laik fungsi).
- Status zonasi sesuai jenis usaha.
- Dokumen Pajak
- Pastikan PBB (Pajak Bumi & Bangunan) sudah dibayar pemilik.
- Tidak ada sengketa atau tunggakan pajak.
- Isi Kontrak
- Durasi sewa & opsi perpanjangan.
- Besaran kenaikan sewa tiap tahun.
- Klausul renovasi, perawatan, denda, dan pembatalan.
- Kondisi Fisik Bangunan
- Listrik, air, dan sanitasi berfungsi baik.
- Struktur bangunan aman, tidak ada kebocoran/retakan.
- Dokumentasikan dengan foto (untuk berita acara serah terima).
- Lokasi & Lingkungan
- Akses mudah, terlihat dari jalan utama.
- Area parkir memadai.
- Potensi pasar (perumahan, industri, atau pusat komersial di sekitar).
Dengan checklist ini, Anda bisa lebih tenang dan yakin saat menandatangani kontrak sewa ruko.
Tren Pasar Sewa Ruko di Kota Mandiri
Ruko di kawasan kota mandiri, industri, dan pusat komersial semakin diminati karena menawarkan captive market yang luas, mulai dari penghuni perumahan, pekerja industri, hingga pelaku usaha lokal. Berbeda dengan kota besar lain yang kompetisinya semakin ketat, ruko di kota mandiri masih memiliki harga yang relatif terjangkau dengan tingkat persaingan yang lebih rendah. Hal ini menjadikan ruko di kawasan tersebut memiliki potensi sewa yang lebih stabil serta tingkat kekosongan yang minim, terlebih jika kota tersebut terus berkembang, seperti halnya Kota Jababeka.
Sebagai kota mandiri yang dikembangkan oleh PT Jababeka Tbk, Jababeka tidak hanya memiliki captive market yang besar dan traffic yang tinggi, tetapi juga didukung oleh aksesibilitas yang mudah. Faktor inilah yang memberikan nilai tambah signifikan bagi properti ruko di Kota Jababeka sekaligus meningkatkan prospek investasinya di masa depan.
Mengapa Memilih Ruko di Jababeka?
Sebagai perusahaan pengembang terkemuka di Indonesia, Jababeka menghadirkan ruko di kawasan Kota Jababeka, sebuah kota mandiri yang mengintegrasikan kawasan industri, perumahan, pendidikan, hingga pusat komersial.
Dengan lokasi yang strategis dan infrastruktur lengkap, ruko di Jababeka tidak hanya cocok untuk usaha ritel, kantor, maupun layanan, tetapi juga menjanjikan potensi investasi jangka panjang.
Berikut beberapa rekomendasi Ruko atau bangunan multiguna dengan potensi sewa tinggi di Jababeka:
Jababeka Bizpark
Jababeka Bizpark merupakan bangunan multiguna yang dapat mendukung bisnis anda. Bangunan ini dirancang fleksibel dan fungsional, cocok digunakan sebagai gudang, area penjualan, kantor, bahkan student housing, karena lokasinya yang dekat dengan President University. Terletak di lokasi strategis, jababeka bizpark terintegrasi langsung dengan Jababeka Factory Outlet Wisata industri modern pertama di Indonesia.
permintaan akan bangunan komersial multiguna juga terus meningkat, sementara ketersediaannya masih terbatas, terlebih konsep produk serupa belum ada di koridor timur Jakarta. Hal ini menjadikan Jababeka bizpark merupakan produk unggulan yang dapat menjadi solusi praktis untuk berbisnis, serta menawarkan potensi sewa yang tinggi terutama di kawasan timur Jakarta. Sehingga property ini sangat cocok untuk anda yang ingin mendapatkan passive income.
Ruko Wimbledon
Ruko Wimbledon merupakan proyek komersial terbaru hasil kolaborasi Jababeka Residence dengan Mitsui Fudosan Asia, pengembang terkemuka asal Jepang. Berlokasi di gerbang utama cluster Wimbledon House, ruko ini dikelilingi captive market yang besar. Selain itu, lokasinya berada di jalur utama yang menghubungkan Kota Jababeka dengan Pantura, yang memiliki arus lalu lintas tinggi dan jalan selebar 24 ROW. Dengan lokasi strategis dan potensi pasar yang besar, Ruko Wimbledon menjadi pilihan ideal bagi pengusaha dan investor
Sudirman Boulevard
Sudirman Boulevard terletak di jalan utama Jababeka Residence yang terbentang dari pintu exit tol Cibatu sampai ke kawasan CBD (central business district) Jababeka, yang akan menjadi pusat pendidikan (Jababeka Edupark) dan TOD Center.
Ginza Business Loft
Ginza Business Loft merupakan kawasan bisnis modern untuk memenuhi kebutuhan tempat usaha, restoran, kafe, layanan perbankan, showroom dan kantor bagi perusahaan-perusahaan skala nasional dan internasional. Tak hanya itu ginza business loft memiliki double fasad dan berada di jalan utama Kota Jababeka Cikarang dengan view ke arah lapangan golf.
Kesimpulan
Sewa ruko di 2025 tetap menjadi langkah strategis bagi pengusaha maupun investor. Dengan mengecek legalitas, menghitung biaya dengan tepat, dan menyusun kontrak yang aman, Anda bisa meminimalkan risiko.
Dan jika ingin solusi lebih praktis, ruko di Kota Jababeka adalah pilihan cerdas: lokasi strategis, kawasan terintegrasi, dan didukung pengembang terpercaya.
Cari ruko dengan potensi sewa tinggi di Kota Jababeka?
Hubungi tim Jababeka untuk mendapatkan rekomendasi unit terbaik dengan legalitas terjamin, fasilitas lengkap, dan dukungan ekosistem bisnis yang berkembang pesat.
Baca juga: Menggali Keuntungan Investasi Properti Beserta Risikonya!