Dengan kawasan penting seperti Jababeka, Cikarang dianggap sebagai salah satu pusat industri terbesar di Indonesia. Wilayah ini memiliki akses mudah ke jalan tol arteri, seperti jalan tol Jakarta-Cikampek, dan dekat dengan jalur distribusi ke pelabuhan dan bandara, yang memudahkan pergerakan komoditas.

Ribuan bisnis domestik dan internasional beroperasi di sektor ini, menciptakan lingkungan bisnis yang berkembang pesat setiap harinya. Sementara itu, semakin banyaknya pekerja, ekspatriat, dan penduduk di kawasan perumahan mendukung permintaan pasar lokal yang kuat. Kota Jababeka Cikarang merupakan lokasi strategis dengan potensi pendapatan yang stabil karena kombinasi ini. Terlebih, Kota Cikarang juga dekat dengan berbagai area  dan Kota besar lainnya. 

Informasi dalam artikel ini disusun berdasarkan riset pasar, observasi lapangan, serta referensi dari pelaku industri properti.

Key Takeaways:

• Cikarang adalah pusat industri dengan demand kuat, didukung ribuan perusahaan, tenaga kerja, dan menciptakan pasar stabil untuk bisnis ritel, kuliner, hingga jasa.
• Akses & Infrastruktur menjadi keunggulan utama Cikarang, khususnya jababeka. Dengan keunggulan ini dapat meningkatkan potensi traffic maupun nilai properti khususnya di Kota Jababeka Cikarang 
• Banyak pilihan lokasi strategis untuk usaha di Cikarang, Khususnya Jababeka: Sudirman Boulevard, Ginza Business Loft,  terbaru Malibu Walk yang menawarkan ruko dan area komersial dengan visibilitas tinggi dan target market yang sudah terbentuk.

Kenapa Memilih Cikarang Sebagai Tempat Usaha?

Berdasarkan artikel Kompas.id, Kabupaten Bekasi merupakan kawasan industri terbesar se-Asia Tenggara dan wilayah penyangga ibu kota DKI Jakarta. 

Cikarang, Khususnya Kota Jababeka  menawarkan beragam jenis properti usaha yang bisa disesuaikan dengan kebutuhan bisnis tersebut. Jenisnya termasuk gudang dan pabrik untuk produksi dan distribusi, kios di daerah padat penduduk, dan ruko di kawasan komersial yang ideal untuk usaha ritel dan kuliner. Selain itu, pusat perbelanjaan, ruang kerja bersama (coworking space) dan ruang kantor tersedia untuk memfasilitasi operasional bisnis kontemporer.

Pebisnis dan investor tertarik pada Cikarang  khususnya Jababeka karena ekspansi industrinya yang stabil, permintaan yang kuat dari penduduk dan pekerja lokal, dan kemungkinan kenaikan nilai properti jangka panjang. Cikarang khususnya Kota Jababeka adalah tempat yang ideal untuk memulai bisnis dan melakukan investasi karena ekosistem bisnisnya yang mapan.

Potensi Properti di Cikarang Khususnya Kota Jababeka dan Sekitarnya dalam 5 tahun ke depan 

Berdasarkan artikel dari artikel AntaraNews, daya tarik utama Cikarang khususnya Jababeka adalah identitasnya sebagai kawasan industri yang hidup dan dinamis, bukan sekadar pusat produksi. 

Beberapa di antaranya adalah pembangunan jalan tol baru, akses transportasi umum seperti LRT dan KRL Commuter Line, serta berkembangnya fasilitas umum seperti pusat perbelanjaan, rumah sakit, hingga kawasan wisata lokal. Dalam industri properti komersial, lokasi dengan akses tol langsung biasanya memiliki potensi kenaikan nilai yang lebih stabil dibandingkan area sekunder. 

Selain mempermudah perjalanan, infrastruktur kelas satu ini meningkatkan standar hidup, sehingga meningkatkan daya tarik properti di wilayah ini. Warga dan bisnis dapat memperoleh manfaat besar dari akses yang lebih cepat dan mudah ke Jakarta dan kota-kota satelit lainnya.

Jenis Properti Usaha di Kawasan Komersial Cikarang

Lokasi-lokasi utama seperti Jababeka, Cikarang, yang terletak di Bekasi, Jawa Barat, menyediakan berbagai pilihan properti bisnis yang mudah disesuaikan dan dapat dikustomisasi untuk memenuhi kebutuhan perusahaan.

Ruko dua hingga tiga lantai

Jenis properti usaha ini adalah pilihan yang paling banyak digunakan untuk bisnis kecil hingga menengah, kantor, dan tempat usaha ritel. Ruko mudah menarik pelanggan karena biasanya terletak di jalan utama dengan visibilitas yang sangat baik dan papan nama yang mencolok.

Gudang dan penyimpanan dingin (cold storage)

Banyak yang mudah diakses di sekitar lokasi industri untuk membantu kebutuhan distribusi dan logistik. Operasi bisnis yang efisien dipastikan oleh posisi strategisnya di dekat jalur distribusi utama dan jalan tol.

Ruang kerja bersama & ruang kantor

Di pusat bisnis Cikarang khususnya Jababeka, ruang kerja bersama & ruang kantor mulai berkembang, khususnya untuk kantor operasional, perusahaan rintisan, dan perusahaan jasa. Pilihan sewa yang fleksibel dan fasilitas modern merupakan keuntungan tambahan.

Tempat Usaha Strategis di Cikarang Khususnya Jababeka 

Jababeka memiliki berbagai properti yang bisa Anda gunakan sebagai tempat usaha di Cikarang. Mulai dari ruko 2 lantai, ruko 3 lantai, hingga ruko town house dengan konsep rumah tinggal dan tempat usaha sekaligus.

1. Sudirman Boulevard

Sudirman Boulevard merupakan produk komersial ruko 3 lantai di kawasan Jababeka Residence yang berorientasi lifestyle. Ruko Sudirman Boulevard terletak di lokasi strategis di jalan utama Jababeka Residence yang terentang dari pintu exit tol Cibatu sampai ke kawasan CBD (central business district) Jababeka yang akan menjadi pusat pendidikan (Jababeka Edupark)  dan TOD Center.

Cocok untuk berbagai pilihan bisnis mulai dari F&B hingga Wellness karena lokasinya yang berada di Boulevard Utama Kota Jababeka.

2. Ginza Business Loft

Ginza business loft merupakan kawasan bisnis modern untuk memenuhi kebutuhan tempat usaha, restoran, kafe, layanan perbankan, showroom dan kantor bagi perusahaan-perusahaan skala nasional dan internasional. 

Ginza akan cocok bagi perusahaan atau industri penunjang bagi perusahaan-perusahaan multinasional yang sudah menancapkan bisnisnya di Kota Jababeka, dan sekitarnya sejak puluhan tahun lalu seperti Unilever, Mattel, Samsung, L’Oreal, Kraft, Yamaha, Kao, Tupperware, Kawan Lama, Monde, Nissin, AkzoNobel, dan masih banyak lainnya. 

Ginza business loft merupakan ruko tiga lantai dengan double fasad dan berada di jalan utama Kota Jababeka Cikarang dengan view ke arah lapangan golf.

3. Malibu Walk

Malibu Walk merupakan produk komersial strategis yang berlokasi di boulevard utama Movieland Jababeka area dengan visibilitas tinggi dan aktivitas harian yang konsisten. Dikenal sebagai destinasi kuliner dan gaya hidup favorit di Kota Jababeka, kawasan ini menghadirkan arus pengunjung yang stabil serta peluang bisnis yang menjanjikan bagi setiap tenant.

Keunggulan Malibu Walk semakin diperkuat oleh lokasinya yang dikelilingi berbagai fasilitas pendukung, mulai dari institusi pendidikan,President University dan Sekolah BPK Penabur, ribuan unit hunian bagi ekspatriat, pusat kesehatan, hingga hotel berbintang. Keberadaan ribuan mahasiswa dan profesional di area ini menciptakan captive market yang besar dan berkelanjutan bagi para pelaku usaha.

Malibu Walk menghadirkan dua tipe ruko komersial strategis dengan luas bangunan/luas tanah 73/50 m² dan 82/56,3 m², dengan harga mulai dari Rp1,7M-an. Dengan asumsi harga ruko mulai dari Rp1,7 miliar dan potensi sewa tahunan tinggi, investor berpotensi mendapatkan imbal hasil yang kompetitif, tergantung pada jenis usaha dan tingkat okupansi tenant.

Perbandingan 3 Ruko Strategis  di Jababeka

Nama Properti	Lokasi	Potensi Bisnis	Keunggulan
Sudirman Boulevard	Boulevard Utama Jababeka	–      Fashion-       F&B-       Wellness-       Co working space	–    Tiga lantai-       Lokasi strategis-       Traffic Tinggi-       Area parkir luas
Ginza Busisness Loft	Boulevard Utama Jababeka	–   Office-    F&B-   Retail-       Wellness	–    Two View-       Tiga lantai
Malibu Walk	Boulevard Utama Movieland Jababeka	Photo studio F&B-       Retail-       Café-       Wellness	2 in 1 business ideaAlfresco Dining conceptArea parkir & pejalan kaki yang lebih luasDekat dengan President University, perhotelan, rumah sakit dan asrama mahasiswa

Faktor yang Mempengaruhi Harga Sewa Ruko

Secara umum, pemilihan lokasi usaha harus mempertimbangkan rasio biaya sewa terhadap potensi omzet, yang idealnya berada di bawah 20–30% dari total pendapatan.

Sebelum menentukan ruko di kawasan seperti Jababeka, penting untuk memahami faktor-faktor yang mempengaruhi harga sewa. Berdasarkan artikel dari pinhome.id, terdapat beberapa faktor yang mempengaruhi biaya sewa ruko:

1. Lokasi

Lokasi menjadi faktor paling menentukan dalam harga sewa ruko. Misalnya saja, bagi bisnis kuliner, lokasi dekat perumahan karyawan atau kawasan industri sering memberikan repeat customer yang lebih tinggi. Unit yang berada di kawasan komersial ramai atau pusat bisnis biasanya memiliki harga lebih tinggi dibandingkan area pinggiran. Hal ini karena akses lebih mudah, visibilitas tinggi, serta potensi pelanggan yang lebih besar.

Sebagai tambahan, pertimbangkan juga akses parkir dan kemudahan logistik, karena hal ini sering menjadi faktor penentu kenyamanan pelanggan.

2. Ukuran Ruko

Luas bangunan dan lahan sangat mempengaruhi biaya ruko yang disewakan. Semakin besar ukuran ruko, semakin tinggi harga sewanya. Umumnya, tarif dihitung per meter persegi, sehingga perbedaan luas akan berdampak langsung pada total biaya.

3. Fasilitas

Fasilitas tambahan seperti area parkir luas, sistem keamanan, akses transportasi, hingga kondisi bangunan yang sudah siap pakai dapat meningkatkan nilai sewa. Ruko dengan fasilitas lengkap cenderung lebih mahal karena memberikan kenyamanan lebih bagi penyewa.

4. Kondisi Pasar

Harga sewa juga dipengaruhi oleh kondisi pasar. Jika permintaan tinggi dan unit terbatas, harga akan naik. Sebaliknya, jika banyak ruko kosong, harga bisa lebih kompetitif. Memahami tren ini penting agar Anda bisa mendapatkan harga terbaik.

Tips Praktis Mencari dan Memastikan Tempat Usaha Strategis

Dilansir dari beberapa sumber seperti UKM Indonesia, sebuah laman pendukung usaha kecil menengah dan A&A Indonesia,  sebuah agen properti di Indonesia, kami merangkum beberapa tips praktis untuk mencari dan memastikan tempat usaha strategis.

1. Sesuai dengan target Pasar

Pertama-tama, kita harus menentukan dan memahami target pasar dari bisnis kita. Selanjutnya, lokasi bisnis harus berada pada tempat di mana pasar yang kita sasar berkumpul atau beraktivitas.

2. Memiliki lalu lintas & visibilitas tinggi

Yang kedua, lakukan survei apakah lokasi usaha potensial ini memiliki lalu lintas atau visibilitas yang tinggi. Disarankan untuk melakukan survei pada jam operasional agar Anda bisa mengukur footfall dan kepadatan persaingan. Misalnya saja, kami menemukan bahwa bisnis F&B dengan konsep take-away lebih cepat berkembang di area yang dekat dengan kawasan industri

3. Amati persaingan di sekitar

Agar ramai pembeli, tentu kita harus melihat kompetitor di sekitar lokasi. Jangan sampai melewatkan poin ini. Kompetisi itu sehat dan dapat meningkatkan bisnis, tetapi kita harus bisa bersaing dengan kompetisi itu juga.

4. Biaya sewa & operasional

Tips memastikan tempat usaha strategis juga termasuk biaya sewa & operasional. Anggaran adalah faktor penting yang ada dalam operasional bisnis.  Oleh karena itu, Anda harus memastikan apakah lokasi tempat usaha yang dipilih berpotensi menghasilkan pendapatan yang cukup untuk menutupi biaya sewa & operasional lainnya.

5. Legalitas & Perizinan

Anda harus mengecek status izin dan rencana tata ruang untuk memastikan fungsi usaha kamu nantinya akan sesuai dengan peruntukan. Penting bagi Anda untuk memeriksa legalitas dan perizinan serta aturan zonasi yang membatasi jenis bisnis yang bisa beroperasi.

6. Potensi pertumbuhan kawasan

Memilih lokasi bisnis di wilayah dengan potensi pengembangan yang signifikan dapat menjadi keputusan yang tepat. Lokasi ini mungkin memiliki keuntungan jangka panjang. Nilai properti di daerah berkembang biasanya meningkat seiring dengan bertambahnya jumlah calon pelanggan.

Cara Menghitung Harga Sewa Ruko

Agar tidak salah perhitungan, berikut langkah sederhana yang bisa digunakan:

1. Hitung Biaya Pokok Sewa

Gunakan rumus dasar berikut:

Biaya Pokok Sewa = Luas Ruko (m²) × Harga Sewa per m²

Contoh:
Ruko seluas 80 m² dengan harga Rp600.000 per m² per tahun:
80 × 600.000 = Rp48.000.000 per tahun

2. Tambahkan Biaya Operasional

Biaya operasional meliputi listrik, air, keamanan, dan kebersihan.

Contoh:

• Listrik: Rp1.200.000/bulan
• Air: Rp400.000/bulan
• Keamanan & kebersihan: Rp1.400.000/bulan

Total bulanan: Rp3.000.000
Total tahunan: 3.000.000 × 12 = Rp36.000.000

3. Sisihkan Biaya Perawatan

Disarankan menyiapkan sekitar 5–10% dari biaya sewa untuk perawatan rutin.

Contoh:
10% × Rp48.000.000 = Rp4.800.000 per tahun

4. Perhitungkan Pajak

Biasanya dikenakan PPN sebesar 11% dari biaya sewa.

Contoh:
11% × Rp48.000.000 = Rp5.280.000

Total biaya sewa + pajak:

Rp48.000.000 + Rp5.280.000 = Rp53.280.000

5. Hitung Estimasi Keuntungan

Gunakan rumus berikut:

Keuntungan = Pendapatan – (Sewa + Operasional + Pajak + Perawatan)

Contoh:
Pendapatan usaha: Rp25.000.000/bulan

Total biaya bulanan (rata-rata): Rp12.000.000

Keuntungan:

25.000.000 – 12.000.000 = Rp13.000.000/bulan

Akhir Kata

Jika Anda baru memulai bisnis, pilihlah lokasi dengan biaya sewa lebih rendah namun memiliki potensi traffic stabil untuk meminimalkan risiko. 

Ingin memiliki lokasi tempat usaha yang strategis di Cikarang? Kawasan Jababeka jawabannya! Dengan berbagai pilihan lokasi strategis, Anda bisa memulai bisnismu di sini. Jika Anda masih ragu menentukan lokasi, Anda bisa berdiskusi dengan tim kami untuk mendapatkan rekomendasi yang lebih sesuai dengan kebutuhan bisnis. 

Cek disini untuk mengetahui lebih lanjut mengenai Ruko di Jababeka Cikarang. 

Baca Juga: Inspirational Modern Shophouse Designs: Aesthetic Concepts for Profitable Business and Investment